Gwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywnaGwiazdka nieaktywna
 

Orzekanie o eksmisji z lokalu mieszkalnego i jej wykonywanie reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, kodeks postępowania cywilnego oraz rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości

Z uzasadnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 listopada 2010 r. [K 19/06] wynika, że „nakaz opróżnienia lokalu może zostać orzeczony przez sąd z różnych powodów. Typowym przypadkiem jest brak tytułu prawnego do zajmowania lokalu, który może mieć charakter pierwotny lub wtórny. Pierwsza z sytuacji występuje wówczas, gdy dana osoba zajęła samowolnie lokal, nie mając do tego tytułu prawnego. Druga w razie utraty wcześniej posiadanych uprawnień do lokalu. Przyczyny wypowiedzenia przez właściciela stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, precyzuje m.in. art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W niniejszym artykule zajmiemy się jedynie małym wycinkiem dotyczącym problematyki eksmisji, a mianowicie zakazem orzekania o braku prawa do lokalu socjalnego.

Wskazać należy, że „w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego albo o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy” (art. 14 ust. 1 u.ochr.lok.).

Sąd badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez te osoby z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3 u.ochr.lok.).

W/w przepis należy interpretować w świetle art. 4 ust. 2 u.ochr.lok., który przewiduje obowiązek po stronie gminy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach. W celu realizacji tego zadania, gmina tworzy oraz posiada zasób mieszkaniowy (art. 20 ust. 1 u.ochr.lok.). „Szczególna sytuacja materialna i rodzinna", o której mowa w art. 14 ust. 3 u.ochr.lok., oznacza brak możliwości najęcia mieszkania na wolnym rynku z powodu niskich dochodów gospodarstwa domowego.

W myśl art. 14 ust. 5 u.ochr.lok., sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13 u.ochr.lok. Zgodnie z art. 24 u.ochr.lok., prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, prawo do lokalu socjalnego jest przyznawane wobec:

  • kobiet w ciąży,
  • małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (art. 6 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej mówi o „legitymowaniu się znacznym lub umiarkowanym stopniem niepełnosprawności w rozumieniu przepisów o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych") lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałego,
  • obłożnie chorych (o tym, czy ktoś jest obłożnie chory, orzeka lekarz),
  • emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  • osoby posiadającej status bezrobotnego,
  • osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały,
  • chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu (eksmisji) do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Reasumując, do czasu aż Gmina nie zaoferuje osobie niepełnosprawnej lokalu socjalnego, eksmisja nie może być dokonana. Przez lokal socjalny należy rozumieć „lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie” (art. 2 ust. 1 pkt 5 Ustawy o ochronie praw lokatorów). Definicja ustawowa lokalu socjalnego pozwala przyjąć, iż lokale powinny posiadać takie wyposażenie i stan techniczny, aby nadawały się do zamieszkania. Jeżeli zaoferowany lokal nie spełnia ustawowych wymogów, można odmówić zawarcia umowy i wnioskować o inny lokal. Z drugiej strony eksmisja wstrzymywana jest w zasadzie tylko do momentu złożenia przez Gminę oferty najmu lokalu socjalnego. Jeżeli więc okaże się, że zaoferowany lokal spełniał jednak powyższe wymogi, należy liczyć się z tym, że nakaz opróżnienia lokalu zostanie wykonany i to pomimo braku zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.